Артем Коновалов: субсидирование Центробанком ставки ипотеки до 11,5-12% позволит поддержать стройкомплекс и дать новое жилье населению

19 марта в Москве прошел круглый стол «Развитие ипотечного кредитования с использованием возможностей Банка России», инициированный Либеральной платформой «Единой России». Организатором круглого стола стал Институт общественного проектирования – партнер Центра ПРИСП.

Инициаторы проведения круглого стола предлагают внести изменения в действующее законодательство, касающиеся предоставления ликвидности коммерческим банкам под залог ипотечных кредитов. В ходе обсуждения был озвучен пакет предложений для Банка России по получению «длинных и дешевых» денег, необходимых для массового развития ипотеки в сегменте доступного жилья.

Как было заявлено участниками, после повышения ключевой ставки Банком России до 17% ипотечное кредитование стало практически недоступным физическим лицам. Снижение ставки до 14% принципиально не меняет ситуацию. В тоже время ипотека является мощным стимулом для жилищного строительства. В 2014 году порядка 60% всех продаж жилья были ипотечными, по ряду проектов этот показатель достигал 80%. В этом году падение объемов строительства может достичь, по оценкам Минстроя и АИЖК, 50% от объемов, введенных в эксплуатацию в 2014 году - во многом из-за сворачивания ипотеки. Крайне велик риск стагнации в строительном секторе, заморозке объектов. Предлагаемые Правительством меры по субсидированию ипотеки поддержат рынок недвижимости на плаву, но не позволят рассчитывать на масштабное строительство нового жилья. Сделать доступное жилье по-настоящему массовым может лишь программа рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов. 

Проработать соответствующий вопрос президент Владимир Путин поручал Центральному банку еще в прошлом году после встречи с представителями бизнеса Самарской области. Сейчас механизм, позволяющий удешевить ипотеку и стоимость жилья, разработан представителями бизнес-сообщества.

В основе этого механизма, представленного на круглом столе председателем совета директоров корпорации «Кошелев» Владимиром Кошелевым, рефинансирование банков со стороны ЦБ под залог ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир эконом-класса на первичном рынке. Сейчас такая практика используется регулятором для рефинансирования военной ипотеки - под залог таких кредитов ЦБ предоставляет банкам ликвидность по ключевой ставке, уменьшенной на 6,25 процентных пункта (п.п.). Для рефинансирования доступного жилья предлагается уменьшать ключевую ставку примерно на столько же - от 5,75 п.п. до 6,25 п.п. Ставка конечным заемщикам в этом случае не должна превышать ставку рефинансирования более чем на 1-2 п.п.

Также предлагаются дополнительные меры по снижению рисков Банка России для работы по предоставлению ликвидности по схеме «военной ипотеки», а именно ограничения для портфеля ипотечных кредитов принимаемых в залог:
Ипотечные кредиты будут соответствовать требованиям, инструкции Банка России 139-И “Об обязательных нормативах банков” от 03.12.2012 г. (с изменениями) (код 8734, 8806);
Величина основного долга не должна превышать 5 млн рублей;
Передаваемые закладные должны быть оформлены только на объекты, завершенного строительства, и зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке.
Рефинансироваться должны ипотечные кредиты не на отдельные проекты точечной застройки, а на жилье в комплексных проектах освоения территорий.

По словам главного редактора журнала «Эксперт», директора Института общественного проектирования Валерия Фадеева, предлагаемые меры позволят получить доступ к рефинансированию под залог ипотечных кредитов не только крупным, но и мелким и средним банкам. Реализация новой инициативы должна не только удержать рынок нового жилья от стагнации и обвала, но и сделать его новым локомотивом экономики.

Среди выступивших на круглом столе был Артем Коновалов, эксперт рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни», эксперт Центра ПРИСП.

- По моему мнению, целесообразно взять за основу предложения по стимулированию ипотечного кредитования, предложенные самарскими деловыми кругами, так как за последние полгода волнений и колебаний на рынке жилья это чуть ли не первое внятное и понятное предложение. Разумеется, эта модель может и должна быть подвержена правовому и финансовому тюнингу, но как базовые меры по поддержанию объемов ипотечного кредитования – предложения Владимира Кошелева достаточны.

Следует понимать, что в условиях экономической рецессии, санкционных мероприятий, курсовых колебаний, рынок жилья, особенно бюджетного, ни в коем случае не сохранит в 2015 году спрос на ипотечное кредитование по сравнению с 2014 годом, даже если совместными усилиями участников рынка и регуляторов удастся сохранить ипотечную ставку на уровне 2014 года. Тем не менее, субсидирование ипотечной ставки со стороны Центробанка до уровня 11,5-12% позволит поддержать строительный комплекс России, сохранить основную массу рабочих мест в отрасли и обеспечить более новым жильем население, которое рискнет приобрести ипотечное бюджетное жилье.

Естественно, со стороны регулятора необходимо обеспечить полный, максимально возможный комплекс мер по исключению нецелевого расходования банками-участниками средств рефинансирования процентной ставки. В данном случае, чем больше контролирующих и проверяющих органов будет задействовано в процессе проверки использования средств, тем лучше.

Банковская сфера потеряет в оперативности, повысятся операционные издержки по предоставлению отчетности, но строительная отрасль с наибольшей вероятностью получит предоставленные ЦБ средства, которые дойдут именно до ипотечного рынка, а не на спекулятивные цели.

Кроме того, считаю, необходимо разработать жесткий регламент допуска кредитных организаций к реестру банков-участников предлагаемой программы рефинансирования. В перечень аккредитованных банков должны попасть только те, у которых деятельность по ипотечному кредитованию является основной или одной из основных в портфеле. Только банки, которые уже выстроили организационные структуры, развили филиальную сеть, переработали свои регламенты и внутренние документы, научились правильно оценивать девелоперские проекты и добились массового и эффективного обслуживания ипотечных заемщиков, имеют право воспользоваться возможностью рефинансирования ипотечной ставки. В этом случае нужна проработка вопроса с ФАС России – необходимо хоть и с условным и локальным ущемлением конкуренции, но добиться включения только профессиональных ипотечных игроков банковской сферы в программу рефинансирования ипотечной ставки, - заявил Коновалов.

Cм. также на prisp.ru: Технология взаимодействия Банка России с коммерческими банками по предоставлению ликвидности под залог ипотечных кредитов с низким уровнем риска (документ в формате .pdf).